Berechnung Mietausfallwagnis – so geht‘s

Immer wieder müssen sich Vermieter mit zahlungsunfähigen oder -willigen Mietern und Leerstand auseinandersetzen. Um das Risiko von Mietausfällen vor dem Immobilienkauf richtig abzuschätzen, wird das Mietausfallwagnis in die Bewertung der Immobilie miteinbezogen. Wie wird es berechnet?

Definition und Berechnung

Bei der Wertermittlung einer vermieteten Immobilie ist das Mietausfallwagnis eine bedeutende Größe. Wenn ein Eigentümer die Mieteinnahmen nicht vollständig realisieren kann, wirkt sich das auf den Immobilienwert aus.

1. Was bedeutet Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis bezeichnet das Risiko von Mietausfällen bei einem Renditeobjekt wie einer Eigentumswohnung, einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie – also allen Immobilien, die vermietet werden. Diese Fälle treten ein, wenn die Immobilie leer steht oder der Mieter nicht zahlen kann oder will.

Bei der Berechnung des Mietausfallwagnisses dürfen laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auch die Kosten der Räumung, Rechtsverfolgung und der Aufhebung des Mietverhältnisses hinzugerechnet werden.

2. Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?

Bei Wohnimmobilien wird das Mietausfallwagnis in der Regel mit 2 Prozent der Bruttomieteinnahmen veranschlagt, bei Gewerbeimmobilien mit 4 oder 5 Prozent. Ausnahmen sind Immobilien, die als vermietungsunsicher gelten. Hier können die Prozentsätze höher ausfallen.

Außerdem sollte berücksichtigt werden, dass die Berechnung des Mietausfallwagnisses auf die Bruttomieteinnahmen und nicht die Nettomiete bezogen wird, da bei einem Mietausfall auch die Nebenkosten in der Regel nicht gezahlt werden.

Experten raten dazu, die genaue Höhe des Prozentsatzes individuell nach Immobilie festzulegen. Hierzu ist es sinnvoll, sich von einem Immobilien- und Marktprofi beraten zu lassen.

Folgende Faktoren beeinflussen das Mietausfallwagnis:

  • Mieterstruktur (je besser, desto geringer das Mietausfallwagnis)
  • Lage (je besser, desto geringer das Mietausfallwagnis)
  • spezielle und/oder eingeschränkt nutzbare Immobilien (je eingeschränkter nutzbar, desto höher das Mietausfallwagnis)

 

Zu beachten ist, dass die Umlage des Mietausfallwagnisses auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht zulässig ist – außer, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) handelt. In diesem Fall darf das Mietausfallwagnis mit 2 Prozent in die Miete einberechnet werden. Allerdings darf dann die Miete nicht die Kosten für die laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten inklusive der öffentlichen Baudarlehen für die Immobilie übersteigen, oder anders gesagt: Es darf keine Rendite erzielt werden (Kostenmiete).

3. Mietausfallwagnis in der Immobilienbewertung

Der Wert vermieteter Immobilien wird grundsätzlich mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. In die Berechnung fließen neben den Mieteinnahmen auch die Bewirtschaftungskosten der Immobilie mit ein. Zu diesen gehören:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Abschreibungen
  • Mietausfallwagnis

 

Als Faustformel gilt: Je höher das Mietausfallwagnis, desto geringer der Reinertrag, also der um die Bewirtschaftungskosten geminderte Mieterlös.

4. Mietausfallwagnis bei Finanzierung und bei Verkauf

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie beziehen Banken das Mitausfallwagnis ebenfalls in die Berechnung der Finanzierung mit ein. Denn sie möchten sich für den Fall absichern, dass der Darlehensnehmer wegen Mietausfällen die Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten (Sollzins + Tilgung) nicht tragen kann.

Wer eine mietbare Immobilie verkaufen möchte, dem raten Experten, sie vor dem Verkauf zu vermieten, wenn das Mietausfallwagnis hoch ist, beispielsweise bei einer Gewerbeimmobilie in schlechter Lage. Bei einem geringen Mietausfallwagnis wie einer Wohnung in Toplage ist es meist besser die Immobilie unvermietet zu verkaufen, da sich so dem Käufer auch die Möglichkeit der Selbstnutzung bietet oder er Mieter nach seinen Kriterien auswählen kann.

Fazit

Das Mietausfallwagnis beeinflusst nicht nur den Wert einer Immobilie, sondern auch die Konditionen bei der Finanzierung und strategische Entscheidungen beim Verkauf. Eine sorgfältige Einschätzung des Mietausfallwagnisses, basierend auf Faktoren wie Mieterstruktur, Lage und Nutzbarkeit der Immobilie, ist entscheidend für eine realistische Bewertung und optimierte Ertragsplanung. Entscheidend ist hierbei, dass die individuellen Risiken und Marktbedingungen berücksichtigt werden, um sowohl für Eigentümer als auch für Investoren realistische Erwartungen zu schaffen.