Definition und Berechnung
Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie entstehen, werden als Anschaffungskosten bezeichnet. Diese Kosten können vor dem Kauf, währenddessen oder nach Abschluss des Kaufs anfallen. Die Art der Immobilie, sei es ein unbebautes oder bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, spielt dabei keine Rolle.
Für steuerliche Zwecke lassen sich diese Anschaffungskosten im Rahmen der Abschreibung für Abnutzung (AfA) absetzen, wobei berücksichtigt werden muss, dass es sich bei den Immobilien um Wirtschaftsgüter handelt. Dies gilt für Immobilien, die gewerblich genutzt oder vermietet werden. Lassen Sie sich hierfür von einem unabhängigen Steuerexperten beraten.
Die Anschaffungskosten umfassen den Kaufpreis selbst, die Nebenkosten des Kaufs sowie Kosten, die nach dem Kauf entstehen. Sprich Kosten, die direkt mit der Immobilie verbunden sind und dem Zweck dienen, das Gebäude oder das unbebaute Grundstück wirtschaftlich nutzbar zu machen, zählen zu den Anschaffungskosten.
Folgende Kosten gelten als Anschaffungskosten einer Immobilie
- Vermessungskosten: Diese fallen an, wenn ein Grundstück vermessen wird, um es für den Verkauf vorzubereiten, und können steuerlich geltend gemacht werden.
- Erschließungskosten: Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen, beispielsweise für einen zukünftigen Hausbau.
- Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird beim Kauf einer Immobilie auf den Erwerb des Grundstücks erhoben.
- Notarkosten: Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Registrierung des Eigentumswechsels und die Eintragung der Auflassungsvormerkung sind Teil der Anschaffungskosten.
- Maklergebühren: Die Provision für einen beauftragten Immobilienmakler kann von den Anschaffungskosten abgezogen werden.
- Gutachterkosten: Kosten für einen Gutachter, der den Wert der Immobilie bewertet hat, werden den Anschaffungskosten zugerechnet.
- Weitere Kosten: Ausgaben wie Fahrtkosten zum Kauf der Immobilie, Telefonkosten und Übernachtungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb zählen ebenfalls zu den Anschaffungskosten.
Berechnung der Anschaffungskosten
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die ein Grundstück einschließt, ist es notwendig, die Anschaffungskosten für beides getrennt zu kalkulieren. Falls der Kauf über einen Bauträger abgewickelt wird, kann dieser oft die Kosten für das Grundstück und die darauf errichtete Immobilie separat ausweisen, was die Kalkulation vereinfacht.
Zur Ermittlung der Gesamtkosten nehmen Sie den Kaufpreis und addieren alle zusätzlichen Aufwendungen, wie zum Beispiel Kosten für die Grundstückerschließung, Notargebühren und Grunderwerbsteuer. Bei einem bebauten Grundstück sollten Sie diese Summe anschließend durch den Grund- und Bodenanteil am Gesamtwert teilen. Bei einer Eigentumswohnung erfolgt die Preisermittlung für den Grund und Boden auf Basis des Miteigentumsanteils.
Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) richtet sich nach dem Wert des Gebäudes, da dieses mit der Zeit an Wert verliert und dementsprechend abgeschrieben werden kann. Der Grund und Boden selbst unterliegt keiner Abnutzung und kann daher nicht abgeschrieben werden.
Werden jedoch Maßnahmen durchgeführt, die ein unbebautes Grundstück wirtschaftlich nutzbar machen, fließen diese Kosten in die Anschaffungskosten ein. Sollte im Kaufvertrag keine spezifische Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden festgelegt sein, hat sich eine Faustregel etabliert, nach der 80 Prozent des Kaufpreises dem Gebäude und 20 Prozent dem Grund und Boden zugeordnet werden. Letztendlich hat das Finanzamt die Befugnis, eine eigene Bewertung vorzunehmen und kann von dieser Aufteilung abweichen.
Nachträgliche Anschaffungskosten einer Immobilie
Nachträgliche Anschaffungskosten umfassen Ausgaben, die nach dem Kauf einer Immobilie anfallen. Ein anderer Begriff hierfür ist „anschaffungsnahe Herstellungskosten“, unter die beispielsweise Erschließungskosten fallen. Diese Kosten steigern den Wert eines Grundstücks und machen es nutzbar für die Zukunft.
Bei bereits bestehenden Immobilien gehören Renovierungen oder Modernisierungsarbeiten, die nach dem Kauf durchgeführt werden, ebenfalls zu den nachträglichen Anschaffungskosten.
Anschaffungskosten bei erblicher Immobilienübertragung
Anschaffungskosten sind ebenfalls abzugsfähig, wenn sie im Rahmen einer Erbfolge durch Übertragung anfallen. Dies schließt sowohl Ausgleichszahlungen an Geschwister als auch die Übernahme von Verbindlichkeiten mit ein.
Fazit
Wenn Sie planen, eine Immobilie zu kaufen oder dies bereits getan haben, raten Experten dazu, die Unterlagen für das Finanzamt aufzuarbeiten. Mit der Berechnung der Anschaffungskosten können Steuererstattungen geltend gemacht werden. Da die Berechnung der Anschaffungskosten für eine Immobilie ein komplexes Verfahren ist, ist es sinnvoll, sich von einem Immobilien- und Marktexperten beraten zu lassen.