Was bringt die degressive AfA?
Das Wachstumschancengesetz hat eine degressive Gebäude-AfA von 5 % eingeführt. Anders als bei der linearen Abschreibung berechnet sich der Betrag jedes Jahr auf Basis des verbleibenden Restwerts.
Nach § 7 Abs. 5a EStG kommt die Regelung insbesondere für neue Wohngebäude infrage, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 beginnt. Auch beim Erwerb neuer Gebäude gelten entsprechende zeitliche Voraussetzungen.
Der Vorteil liegt vor allem am Anfang: Investoren können zunächst höhere Abschreibungsbeträge geltend machen. Später
sinkt der Betrag zusammen mit dem Restwert. Zudem erlaubt das Gesetz einen Wechsel von der degressiven zur linearen AfA.
Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau
Auch die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG bietet zusätzliche steuerliche Möglichkeiten. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, können Investoren im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage zusätzlich abschreiben.
Für neue Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten unter
anderem folgende Anforderungen:
- maximal 5.200 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche,
- maximal 4.000 Euro je Quadratmeter als Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA,
- Erfüllung der vorgeschriebenen Anforderungen an Effizienz und Nachhaltigkeit,
- entgeltliche Nutzung zu Wohnzwecken über den gesetzlichen Zeitraum.
Welche steuerlichen Vorteile haben Immobilieninvestoren?
Besonders interessant wird das Zusammenspiel von Wachstumschancengesetz und Immobilieninvestitionen durch die mögliche
Kombination verschiedener Abschreibungsformen. Denn die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann grundsätzlich zusätzlich zur
degressiven AfA angewendet werden.
Dadurch können sich gerade in den ersten Jahren hohe Abschreibungsbeträge ergeben. Für steuerliche Vorteile von
Immobilieninvestoren ist jedoch nicht nur der Steuersatz entscheidend. Ebenso wichtig sind:
- Höhe der abschreibungsfähigen Gebäude- und Herstellungskosten,
- Zeitpunkt von Baubeginn oder Erwerb,
- geplante Vermietungsdauer,
- Finanzierungsstruktur,
- langfristige Entwicklung des steuerlichen Ergebnisses.
Deshalb sollten Investoren die Abschreibung bereits in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen und
verschiedene Szenarien vergleichen.
Wachstumschancengesetz und Wohnungsbau: Auswirkungen auf die Projektkalkulation
Für den Wohnungsbau können sich durch das Wachstumschancengesetz zusätzliche steuerliche Spielräume ergeben. Vor allem bei Neubauprojekten ist es sinnvoll, mögliche Abschreibungsmodelle bereits frühzeitig in die Kalkulation einzubeziehen.
Denn steuerliche Effekte beeinflussen nicht nur die Steuerbelastung. Sie wirken sich auch auf Liquidität,
Kapitalbindung und die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung eines Projekts aus.
Deshalb sollten Projektentwickler und Investoren insbesondere prüfen:
- welche Abschreibungsart für das Projekt infrage kommt,
- ob die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erfüllt sind,
- wie sich verschiedene AfA-Modelle auf den Cashflow auswirken,
- und wie sich steuerliche Effekte mit Finanzierung und Rendite verbinden.
Fazit
Das Wachstumschancengesetz und Immobilieninvestitionen hängen vor allem über die neuen beziehungsweise erweiterten Abschreibungsmöglichkeiten zusammen. Die degressive AfA und die Sonderabschreibung können einen größeren Teil der steuerlichen Entlastung in die frühen Investitionsjahre verlagern. Damit verbessert sich nicht automatisch die Rentabilität jedes Projekts. Allerdings können sich Liquidität, Steuerbelastung und Kapitalplanung deutlich verändern. Deshalb lohnt es sich, Abschreibungsvarianten bereits vor dem Kauf oder Baubeginn zu berechnen und gemeinsam mit Finanzierung und Rendite zu betrachten.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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