Definition & Berechnung
Definition des Vervielfältigers
Der Vervielfältiger, auch Kapitalisierungsfaktor genannt, ist eine Kennzahl, die den Zusammenhang zwischen dem Reinertrag und dem Verkehrswert der Immobilie beschreibt. Er reflektiert die erwartete Nutzungsdauer der Immobilie und den Zinssatz, der den Investor für das eingesetzte Kapital entschädigt.
Berechnung des Vervielfältigers
Der Vervielfältiger wird auf Basis der Restnutzungsdauer der Immobilie und des Liegenschaftszinssatzes berechnet. Der Liegenschaftszinssatz entspricht der Rendite, die Investoren für vergleichbare Immobilien in der jeweiligen Lage erwarten. Die Formel zur Berechnung des Vervielfältigers lautet:
Vervielfältiger = (1 + i)ⁿ – 1 / (1 + i)ⁿ x (1 + i) – 1
- i steht für den Liegenschaftszins
- n steht für die Restnutzungsdauer der Immobilie in Jahren
Digitale Tools
Die Berechnung des Vervielfältigers beim Ertragswertverfahren kann komplex und zeitaufwendig sein. Moderne digitale Tools und Proptech-Lösungen bieten hier eine erhebliche Arbeitserleichterung. Softwarelösungen wie die Online-Datenbank GeoMap stellen aktuelle Marktdaten zur Verfügung, die für die Bestimmung von Bodenrichtwerten des Liegenschaftszinssätzen und der Restnutzungsdauer erforderlich sind.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
