Welche Faktoren müssen bei der Ermittlung des Verkehrswerts beachtet werden?
Der Faktor Lage für die Berechnung des Verkehrswerts umfasst neben der Makro- und Mikrolage der Immobilie auch die Infrastruktur und die Nachfrage. Beim Zustand wird auf den Renovierungsbedarf, das Baujahr und die technische Ausstattung geschaut. Im Rahmen der Marktentwicklung werden Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt betrachtet. Datenbanken wie GeoMap unterstützen bei dieser Marktrecherche. Dabei werden Infrastruktur, Demografie und weitere relevante Faktoren berücksichtigt, um eine präzise und effiziente Analyse zu erhalten.
Welches Verfahren wird wann genutzt?
Das geeignete Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, hängt dabei vom Immobilientyp und der Verfügbarkeit von Daten ab. Gutachter verwenden in der Regel standardisierte Methoden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland. Die üblichsten Verfahren sind Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren für die Berechnung des Verkehrswerts wird immer dann genutzt, wenn es genügend vergleichbare Immobilien in der Umgebung gibt. Dabei basiert es auf deren tatsächlichen Kaufpreisen. Die Faktoren Lage, Größe, Baujahr und Zustand der Immobilie werden dafür miteinander verglichen. Zur Anwendung kommt dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei renditeorientierten Immobilien zur Ermittlung des Verkehrswerts angewendet. Das umfasst vor allem Mietobjekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Es betrachtet die erzielbaren Mieterträge, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Die Berechnungsgrundlage sind der jährliche Reinertrag (Nettomietertrag minus Kosten) und der Bodenwert. Der Kapitalisierungszins ist abhängig von der Lage und dem Risiko des Immobilienmarkts und seiner aktuellen Zinsen. Die Formel für die Berechnung lautet:
Ertragswert = (Kapitalisierungszins : Reinertrag) + Bodenwert
Der Kapitalisierungszins ist abhängig von der Lage und dem Risiko des Immobilienmarkts und seiner aktuellen Zinsen.
Sachwertverfahren
Um den Verkehrswert einer selbstgenutzten Immobilie zu ermitteln, wird das Sachwertverfahren angewendet. Das heißt, es kommt zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Mieterträge vorhanden sind, z.B. bei selbstgenutzten Immobilien. Es berechnet den Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Anwendung findet es oft bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Berechnungsgrundlage sind die Herstellungskosten der Immobilie – abzüglich einer Alterswertminderung – und der Bodenwert. Die Formel für die Berechnung des Verkehrswerts mit dem Sachwertverfahren lautet:
Sachwert = Bodenwert + (Baukosten – Abschreibung)
Kombination von Verfahren für die Berechnung des Verkehrswerts
Oftmals werden mehrere Verfahren kombiniert, um ein genaueres Ergebnis für den Verkehrswert zu erhalten. Beispielsweise kann der Sachwert einer Immobilie berechnet und dann durch Vergleichswerte angepasst werden, um marktbedingte Faktoren zu berücksichtigen.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
