Welche Voraussetzungen gelten für die Sonderabschreibung?
Die Förderung nach § 7b EStG ist an mehrere Voraussetzungen gebunden. Für die aktuelle Förderperiode muss insbesondere der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt oder die Bauanzeige innerhalb dieses Zeitraums vorgenommen worden sein. Außerdem muss durch die Baumaßnahme neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum entstehen.
Darüber hinaus gelten folgende Anforderungen:
- Das Gebäude erfüllt die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse.
- Die Einhaltung wird durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
- Bei einem Erwerb gilt die Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
Wie wird die Sonder-AfA 2026 berechnet?
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kostenobergrenze und Bemessungsgrundlage. Zwar dürfen die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Für die Berechnung der Sonder-AfA können jedoch höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter angesetzt werden.
Ein Beispiel:
Eine begünstigte Mietwohnung verfügt über 80 Quadratmeter Wohnfläche. Die maßgeblichen Kosten betragen 4.800 Euro je Quadratmeter und liegen damit unter der zulässigen Kostenobergrenze. Die maximale Bemessungsgrundlage beträgt jedoch nur:
80 m² × 4.000 Euro = 320.000 Euro
Bei einer Sonderabschreibung von 5 Prozent können somit jährlich bis zu 16.000 Euro zusätzlich abgeschrieben werden. Werden die 5 Prozent in allen vier möglichen Jahren ausgeschöpft, ergibt sich eine Sonderabschreibung von insgesamt 64.000 Euro.
Steuerliche Abschreibung bei Neubauten richtig kombinieren
Die Sonder-AfA ersetzt die reguläre Gebäudeabschreibung nicht. Vielmehr kann sie zusätzlich zur Gebäude-AfA nach § 7 EStG genutzt werden. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude beträgt die lineare AfA grundsätzlich 3 Prozent jährlich. Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG kommt bei bestimmten neuen Wohngebäuden stattdessen eine degressive AfA von 5 Prozent des jeweiligen Restwerts infrage.
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung ist deshalb nicht nur die Sonder-AfA relevant. Auch die AfA-Abschreibung bei Immobilien beeinflusst gemeinsam mit Finanzierung, Mieteinnahmen und laufenden Kosten den wirtschaftlichen Verlauf einer Investition. Unterschiedliche Abschreibungs- und Finanzierungsszenarien lassen sich anschließend mit der Immobilienberechnung in ImmoProQ strukturiert gegenüberstellen. So können Investoren, Bauträger und Vertriebe die Auswirkungen verschiedener Annahmen auf Rendite, Cashflow und Finanzierung frühzeitig beurteilen.
Fazit
Die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau kann die steuerliche Wirkung einer Immobilieninvestition deutlich in die ersten Jahre verlagern. Entscheidend sind jedoch die gesetzlichen Kostenobergrenzen, der geforderte Nachhaltigkeitsstandard sowie die langfristige Vermietung zu Wohnzwecken. Deshalb sollte die Sonderabschreibung bereits in der frühen Investitions- und Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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