Mit welcher Formel wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet?

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Um festzustellen, welche wirtschaftlichen Erträge sich mit einer vermieteten Immobilie erzielen lassen, beziehungsweise wie viel sie wert ist, müssen Investoren deren Ertragswert ermitteln. Doch wie geht das? Der Berechnung des Ertragswertes liegt eine komplexe Formel zu Grunde. In diesem Beitrag zeigen wir alle notwendigen Werte und erklären den Prozess.

Berechnung

Zur Berechnung des Ertragswertes sind verschiedene andere Werte nötig, die berechnet werden müssen.

  • Das ist der Jahresreinertrag. Dieser setzt sich aus den jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen abzüglich aller mit der Immobilie verbundenen Kosten zusammen:


Jahresreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten

  • Der Jahresrohertrag ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Formel lautet:


Jahresrohertrag = Wohnfläche x Miete je Quadratmeter x 12 Monate

  • Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Grundstücks oder Gebäudes anfallen, wie Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten. Sie berechnen sich folgendermaßen:


Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag x 0,2

  • Hinzu kommt der sogenannte Vervielfältiger. Durch diesen fließt auch die Restnutzungsdauer der Immobilie in die Berechnung mit ein. Die Formel lautet:


Vervielfältiger = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)

  • Hierbei steht „i“ für den Liegenschaftszins. Dieser wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet. „n“ steht für die Restnutzungsdauer der Immobilie. Diese wird so berechnet:


Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie

Die Gesamtnutzungsdauer ist modellhaft in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegt.

  • Außerdem spielt der Bodenwert bei der Berechnung eine Rolle. Dieser basiert auf dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks. Der Bodenrichtwert stellt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage dar und wird von den Gutachterausschüssen ermittelt. Die Berechnung des Bodenwertes lautet dann wie folgt:


Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

  • Dazu kommen weitere wertbeeinflussende Umstände wie Bauschäden, Mietbindungen oder Ähnliches, die den Ertragswert erhöhen oder mindern können.

Fazit

Die Formel zur Berechnung des Ertragswertes ist von vielen Faktoren wie Werten der Immobilie, aber auch Werten von anderen wie den Gutachterausschüssen oder der ImmoWertV abhängig. Dadurch lauern hier viele Fallstricke. Deshalb ist es sinnvoll, die Berechnung einem erfahrenen Profi zu überlassen oder sich bei diesem Rat einzuholen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.