Was sind die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie?

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, kommt um das Thema der Bewirtschaftungskosten nicht herum. Dabei handelt es sich um die Gesamtheit sämtlicher finanzieller Ausgaben, die mit der laufenden Bewirtschaftung und Unterhaltung einer Immobilie einhergehen.

Definition, rechtliche Grundlage und steuerliche Aspekte

1. Was sind die Bewirtschaftungskosten und wie werden sie geregelt?

Zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie gehören alle Kosten, die mit der Nutzung einer Immobilie einhergehen. Dazu zählen unter anderem:

  • Instandhaltungskosten, Wartung und Betriebskosten
  • Abschreibungen und Verwaltungskosten
  • Kosten für ein Mietausfallwagnis
  • Versicherungen
  • Grundsteuern
  • Strom- und Wasserversorgung
  • Müllabfuhr


Auch für die Immobilienbewertung spielen die Bewirtschaftungskosten eine wichtige Rolle.

2. Auf welcher rechtlichen Grundlage basieren die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie?

Die rechtlichen Grundlagen für die Bewirtschaftungskosten sind verschiedene Paragrafen der Berechnungsverordnung (BV) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

3. Was ist der Unterschied zwischen Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten?

Instandhaltungskosten sind alle Kosten, die erforderlich sind, um die Immobilie in einem intakten Zustand zu erhalten. Sie sind ein Teil innerhalb der Bewirtschaftungskosten. Hierzu zählen beispielsweise Wartungs- und Inspektionsarbeiten.

Im Unterschied dazu umfassen die Bewirtschaftungskosten sämtliche Aufwendungen, die mit der Nutzung einer Immobilie verbunden sind. Dazu gehören auch Verwaltungskosten, Abschreibungen und das Risiko von Mietausfällen.

4. Inwiefern lassen sich Bewirtschaftungskosten auf Mieter umlegen?

Die Umlegung der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie hängt davon ab, ob die Immobilie privat oder gewerblich genutzt wird. So lassen sich einige der Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umlegen, hier vor allem die Betriebskosten (z.B. Heizung, Warmwasser, Hausbeleuchtung).

Bei gewerblicher Vermietung können mehr anlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden als bei privater Vermietung. Jedoch gilt dies nur für die tatsächlichen Betriebskosten.

5. Welche Bewirtschaftungskosten können steuerlich geltend gemacht werden?

Alle Bewirtschaftungskosten einer Immobilie, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, können gemäß § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuerlich geltend gemacht werden. Nicht auf Mieter umgelegte Bewirtschaftungskosten gelten als Werbungskosten und mindern den Gewinn aus Vermietung oder Verpachtung, wodurch sie von der Steuer absetzbar sind.  Die Bewirtschaftungskosten werden üblicherweise als Prozentsatz der Nettokaltmiete angegeben.

6. Wie hoch sind die durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter?

Der Deutsche Immobilienverband (IVD) empfiehlt, für die Bewirtschaftungskosten zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete anzusetzen. Auf der anderen Seite gibt der Deutsche Mieterbund (DMB) an, dass sich allein die Betriebskosten laut den aktuellen Zahlen (Stand 2022) auf 2,28 Euro pro Quadratmeter belaufen.

Fazit

Bewirtschaftungskosten sind entscheidend für die langfristige Rentabilität und Wertermittlung von Immobilien. Sie umfassen sämtliche finanziellen Aufwendungen für die Nutzung, Instandhaltung und Verwaltung einer Immobilie. Durch eine angemessene Berücksichtigung und effiziente Verwaltung der Bewirtschaftungskosten können Eigentümer ihre Rendite maximieren und den Wert ihrer Immobilien langfristig erhalten.