Hauskauf Abschreibung: Steuerliche Potenziale bei Neubauten und vermieteten Immobilien

Die steuer­liche Ab­schrei­bung dient dem Aus­gleich für den Wert­ver­lust von Ge­bäu­den im Lauf der Zeit. Dabei sind ver­mie­te­te Ob­jekte von be­son­de­rer Re­le­vanz, da Eigen­nut­zung steuer­lich un­er­heb­lich ist.

Für ver­mie­te­te Ge­bäude gilt grund­sätz­lich eine lineare Ab­schrei­bung. Der Ab­schrei­bungs­satz rich­tet sich nach dem Bau­jahr:

• 2,5 % jähr­lich für Ge­bäude mit Bau­jahr bis 1924
• 2 % jähr­lich für Bau­jahre von 1925 bis 2022
• 3 % jähr­lich für Neu­bau­ten ab 2023

Die Be­rech­nung er­folgt auf Ba­sis der Ge­bäu­de­an­schaf­fungs­kos­ten, exklu­sive Grund­stücks­wert. Die Nutzungs­dau­er wird da­bei vom Ge­setz fest­ge­legt, eine ab­wei­chen­de Nutzungs­dau­er ist nur mit ent­spre­chen­dem Gut­ach­ten zuläs­sig.

Durch das Wachstums­chan­cen­ge­setz wurde für be­stimm­te Zeit­räume eine de­gres­si­ve Ab­schrei­bung für Neu­bau­ten ein­ge­führt. Diese soll Inves­titio­nen im Wohn­bau be­schleu­ni­gen:

• 5 % jähr­lich, ab­schreib­bar vom Rest­wert
• Gül­tig bei Bau­be­ginn oder Kauf­ver­trags­ab­schluss vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029
• Die erste Rate be­zieht sich auf die vollen an­setz­baren Ge­bäu­de­kos­ten, Folge­jahre de­gressiv

Diese Form der AfA kann mit der Son­der­ab­schrei­bung nach § 7b EStG kom­bi­niert wer­den, sofern die be­son­de­ren ener­ge­ti­schen und kos­ten­be­zo­ge­nen Vor­ga­ben erfüllt sind.

Neben der re­gu­lä­ren linea­ren oder de­gres­si­ven AfA ist eine Son­der­ab­schrei­bung mög­lich, die die Steuer­last zu­sätz­lich senkt. Diese beträgt bis zu 20 % der an­er­kenn­ba­ren An­schaf­fungs­kos­ten, ver­teilt über vier Jahre.

Vor­aus­set­zun­gen:

• Bau­be­ginn zwischen dem 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026
• Effi­zienz­haus­stan­dard EH 40 mit QNG-Nach­weis
• Bau­kos­ten ≤ 5 200 €/m²

Die Son­der­ab­schrei­bung ist ins­be­son­dere für Projekt­ent­wick­ler, Bau­trä­ger oder pri­va­te Inves­toren at­trak­tiv, die Neu­bau­ten zur Ver­mie­tung er­wer­ben oder selbst er­rich­ten.

Für die steuer­liche Gel­tend­machung der Ab­schrei­bung muss eine sach­ge­rech­te Auf­tei­lung zwi­schen Grund und Boden (nicht ab­schreib­bar) und dem auf das Ge­bäu­de ent­fal­len­den Wert (ab­schreib­bar) er­fol­gen. Diese Auf­tei­lung kann ent­we­der durch ein Gut­ach­ten oder nach den Ver­ord­nun­gen des BMF er­fol­gen.

Bei Ob­jekt­käu­fen ist da­rauf zu ach­ten, dass die Kauf­ver­trags­ge­stal­tung klar zwi­schen Ge­bäu­de­an­teil und Grund­stücks­wert trennt, da­mit die Ab­schrei­bung recht­lich an­er­kannt wird.

Die Kom­bi­na­tion aus de­gres­si­ver AfA und Son­der­ab­schrei­bung be­deu­tet ins­be­son­dere in den ers­ten Jah­ren nach dem Kauf oder der Fer­tig­stel­lung hohe steuer­liche Ent­las­tung. Dies er­höht die Liqui­di­tät und kann zur Finan­zie­rung wei­te­rer Pro­jek­te bei­tra­gen.

Zudem kön­nen Ver­luste aus der Ver­mie­tung durch die ho­hen Ab­schrei­bun­gen steu­er­lich gel­tend ge­macht und mit an­de­ren Ein­künf­ten ver­rech­net wer­den. Eine genaue Pla­nung mit einem Steuer­be­ra­ter ist da­her zu emp­feh­len.

Wer beim Haus­kauf die mög­lichen Ab­schrei­bungs­mo­del­le be­rück­sich­tigt, kann be­trächt­liche steuer­liche Vor­teile rea­li­sie­ren. Ins­be­son­de­re bei ver­mie­te­ten Immo­bi­lien und Neu­bau­ten im Förder­zeit­raum loh­nen sich sorg­fäl­ti­ge Pla­nung und recht­zei­ti­ge Be­an­tra­gung. Durch die neue de­gres­si­ve AfA er­gibt sich zu­sätz­li­ches Po­ten­zial, das gut ge­nutzt wer­den sollte.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.