Was steckt hinter dem Wert?
Der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Bewertungswert, den die Finanzverwaltung für Grundstücke und Gebäude feststellt. Dabei wird häufig ein Fehler gemacht: Der Grundsteuerwert ist nicht mit dem Verkehrswert einer Immobilie gleichzusetzen.
Während der Verkehrswert den am Markt erzielbaren Kaufpreis beschreibt, dient der Grundsteuerwert ausschließlich der steuerlichen Bewertung. Zwei Immobilien mit identischem Verkehrswert können daher unterschiedliche Grundsteuerwerte aufweisen.
Im Zuge der Grundsteuerreform Deutschland wurden die alten Einheitswerte ersetzt, da diese teilweise noch auf Wertverhältnissen aus den Jahren 1964 beziehungsweise 1935 beruhten. Ziel war eine realitätsnähere und gerechtere Bewertung von Grundstücken. Die gesetzlichen Grundlagen und Bewertungsmodelle erläutert das Bundesfinanzministerium im Bereich Grundsteuerreform Deutschland.
Welche Faktoren fließen in die Grundsteuerwert Formel ein?
Die konkrete Grundsteuerwert Formel unterscheidet sich je nach Bundesland. Im Bundesmodell werden jedoch regelmäßig folgende Daten berücksichtigt:
- Grundstücksfläche
- amtlicher Bodenrichtwert
- Immobilienart
- Baujahr
- Wohn- oder Nutzfläche
- statistisch ermittelte Nettokaltmieten
Diese Faktoren werden nicht einfach addiert. Stattdessen nutzt die Finanzverwaltung standardisierte Bewertungsverfahren, um einen steuerlichen Grundstückswert zu ermitteln.
Besonders wichtig ist dabei der Bodenrichtwert bzw. der Bodenwert bei der Grundsteuer. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Grundstücks in einer bestimmten Lage und wird von den Gutachterausschüssen auf Grundlage realer Kaufpreise festgelegt.
Beispiel: Wie wird ein Grundsteuerwert ermittelt?
Ein Eigentümer besitzt ein Einfamilienhaus mit:
- 600 m² Grundstücksfläche
- 140 m² Wohnfläche
- Baujahr 2008
- Bodenrichtwert von 450 €/m²
Für die Bewertung berücksichtigt das Finanzamt sowohl den Bodenwert des Grundstücks als auch den Gebäudewert. Darüber hinaus fließen objektspezifische Merkmale wie Baujahr und Nutzung in die Berechnung ein.
Steigt der Bodenrichtwert in einer Region deutlich an, erhöht sich häufig auch der Grundsteuerwert. Deshalb können sich die Bewertungsunterschiede zwischen ländlichen Regionen und Großstädten erheblich auswirken.
Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums zur Berechnung des Grundsteuerwerts werden sämtliche Bewertungsdaten nach einem gesetzlich definierten Verfahren verarbeitet. Eigentümer sollten deshalb die zugrunde gelegten Angaben sorgfältig prüfen.
Fazit
Wer einen Grundsteuerwert berechnen möchte, benötigt aktuelle Grundstücks- und Gebäudedaten sowie Kenntnisse über die zugrunde liegenden Bewertungsverfahren. Insbesondere Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Immobilienart beeinflussen das Ergebnis erheblich. Daher sollten Eigentümer die Daten ihrer Grundsteuererklärung sorgfältig prüfen und den festgestellten Wert mit den tatsächlichen Objektmerkmalen vergleichen. So lassen sich Bewertungsfehler frühzeitig erkennen und gegebenenfalls korrigieren.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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