Einflussfaktoren
Die Bestimmung des steuerlichen Bodenwerts im Außenbereich eines Ortes ist wichtig, wenn es darum geht, den Wert eines Grundstücks beziehungsweise der darauf befindlichen Immobilie zu bestimmen.
Prüfung des Grundstücks im Außenbereich
Da Grundstücksflächen im Außenbereich als besonders gelten, gibt es für diese keine Vergleichspreise beziehungsweise Bodenrichtwerte.
Um den steuerlichen Bodenwert eines Grundstücks im Außenbereich überhaupt ermitteln zu können, muss in einem ersten Schritt ermittelt werden, wo genau sich das Grundstück befindet und welche Vorgaben dort vorherrschend sind. Dies lässt sich aus dem Bebauungsplan oder aus dem Flächennutzungsplan ablesen
In der Regel nimmt man für die Ermittlung der Bodenwerte im Außenbereich Baugrundstücke, die am nächsten zu dieser Außenlage gelegen sind, als Grundlage.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert der Innenbereichslage für den Bodenwert im Außenbereich?
Da Außenbereiche keine so gut ausgebaute Infrastruktur vorweisen, wie Grundstücke im Innenbereich, nimmt man vom Bodenrichtwert, an dem man sich an der Innenbereichslage orientiert, einen Abschlag vor. In der Regel beträgt dieser 30-40 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Es können aber auch manchmal Zuschläge sein, weil es eine besonders schöne Lage ist.
Was ist das Faktische Bauland?
Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird davon ausgegangen, dass das Haus, was im Außenbereich steht, eine gewisse Mindestfläche braucht. Diese Umfassungsfläche wird als Faktisches Bauland bezeichnet und dient als Grundlage für die Ermittlung der Bodenwerte. Wie groß diese jeweils sein muss, sollte man beim Gutachterausschuss erfragen oder man kann den Wert jedoch auch für eine vergleichbare Lage aus der Baunutzungsverordnung ableiten. Diese Umfassungsfläche wird im Fachjargon als Faktisches Bauland bezeichnet.
Was ist die Restfläche?
Neben diesem Faktischen Bauland gibt es eine zweite Fläche, die für die Ermittlung des steuerlichen Bodenwertes von Bedeutung ist. Dies ist ein weiterer Ring beziehungsweise die restliche Grundstücksfläche, die das faktische Bauland umschließt.
Obwohl sie in der Regel der größere Teil des Grundstücks ist, hat diese Restfläche einen erheblich geringeren Wert. Üblich wäre hier den zwei- bis drei-fachen Ackerlandwert anzusetzen.
Sonderfall: Wenn das Gebäude abgerissen werden muss
Es kann auch vorkommen, dass ein Gebäude abgerissen werden muss. Droht ein solcher Fall, wird in der Berechnung das Gebäude und sein Wert nicht mehr angesetzt und darf in der Konsequenz kein Bauland mehr sein. Um hier also den Bodenwert des Grundstücks zu erfassen, wird ausschließlich die Ackerlandqualität zur Grundlage genommen. Eventuell mit einem leicht erhöhten Zuschlag.
Ein dritter Fall, der in diesem Zusammenhang vorkommen kann, ist, dass das Gebäude nur noch einen begrenzten Bestandsschutz hat. Dies bedeutet, dass das Gebäude zwar stehenbleiben darf, jedoch seine Nutzung nicht verbessert oder verlängert werden darf.
Fazit
Die Ermittlung des steuerlichen Bodenwerts im Außenbereich ist ein dynamischer Prozess, der Fachwissen erfordert und von vielen Faktoren abhängt. Eine Vielzahl von digitalen Tools zeigt die Bodenrichtwerte heute bereits mittels kartenbasierter Darstellung an. Wer sich hier orientieren möchte, kann in unserer Online-Datenbank GeoMap Bodenrichtwerte einsehen, um eine erste Einschätzung zu bekommen. Für eine professionelle Bewertung sollte man sich an einen Experten oder Gutachter wenden.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.