Im Sachwertverfahren wird der Gebäudesachwert durch Multiplikation der Bruttogrundfläche mit den Regelherstellungskosten ermittelt.
Diese Vorgehensweise ist gesetzlich im Bewertungsgesetz verankert: „Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert […] zu ermitteln.“- § 189 Abs. 1 BewG
Die genaue Berechnung der Bruttogrundfläche ist somit essenziell für eine korrekte Wertermittlung.
Berechnung der Bruttogrundfläche nach DIN 277
Die Berechnung der Bruttogrundfläche erfolgt nach den Vorgaben der DIN 277. Dabei werden alle Flächen eines Gebäudes in drei Bereiche unterteilt:
- Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
- Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
- Bereich c: Nicht überdeckt
Für die Anwendung der Regelherstellungskosten im Rahmen des Sachwertverfahrens sind nur die Flächen der Bereiche a und b relevant. Balkone, selbst wenn sie überdeckt sind, zählen zum Bereich c und werden nicht berücksichtigt.
Ein praktisches Beispiel: Wenn nur die Wohnfläche bekannt ist, kann diese mit einem Umrechnungsfaktor multipliziert werden, um die Bruttogrundfläche näherungsweise zu bestimmen. Bei einem Objekt mit Keller-, Erd- und ausgebautem Dachgeschoss wird die Wohnfläche beispielsweise mit dem Faktor 1,5 multipliziert.
Digitale Tools zur Unterstützung der Flächenermittlung
Die präzise Ermittlung der Bruttogrundfläche kann durch digitale Werkzeuge erheblich vereinfacht werden. Plattformen wie GeoMap bieten umfangreiches Kartenmaterial und Immobiliendatenbanken, die bei der Standortanalyse und Bewertung unterstützen. Mit GeoMap können Nutzer beispielsweise Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen und Sanierungsgebiete einsehen.
Zudem ermöglichen virtuelle Karten die Visualisierung von Bodenrichtwerten und Umgebungsdaten, was die Bewertung von Grundstücken erleichtert. Diese digitalen Tools sind besonders hilfreich für Immobilienprofis, die regelmäßig Bewertungen durchführen und dabei auf aktuelle und präzise Daten angewiesen sind.
Fazit: Präzision und digitale Unterstützung sind entscheidend
Die korrekte Ermittlung der Bruttogrundfläche ist ein fundamentaler Schritt im Sachwertverfahren. Sie beeinflusst maßgeblich den Gebäudesachwert und somit den gesamten Immobilienwert. Durch die Nutzung von digitalen Tools wie GeoMap können Immobilienprofis und andere Interessierte den Bewertungsprozess effizienter und genauer gestalten. Die Kombination aus fundiertem Fachwissen und moderner Technologie bildet die Grundlage für eine zuverlässige Immobilienbewertung.
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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
