Vorgehensweise zur Berechnung der Alterswertminderung
Zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer schaut man auf die Art und Nutzung eines Gebäudes. Sie beschreibt die Zeitspanne, in der das Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Typische Werte sind bei einem Einfamilienhaus 60 bis 80 Jahre, bei einem Bürogebäude 50 bis 60 Jahre und bei einem Industriegebäude 30 bis 50 Jahre. Zur Ermittlung des Gebäudealters wird das tatsächliche Alter des Gebäudes seit Fertigstellung oder der letzten umfangreichen Sanierung berechnet.
Falls Modernisierungen durchgeführt wurden, kann die Altersminderung gemindert werden. In diesem Fall wird eine angepasste (verbleibende) Nutzungsdauer angesetzt. Das kann den Restwert des Gebäudes erhöhen.
Berechnung der Alterswertminderung beim Sachwertverfahren
Die Altersminderung wird mit der folgenden Formel berechnet:
- Altersminderung = (Alter des Gebäudes : Gesamtnutzungsdauer) x 100
Mit dem Ergebnis hat man den Prozentsatz der Minderung errechnet. Um den Restwert der Immobilie zu ermitteln, wird die Alterswertminderung auf die Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich eventueller Modernisierungen) angewendet:
- Restwert = Herstellungskosten x (1-(Altersminderung : 100))
Beispiel für die Berechnung der Alterswertminderung
Angenommen, es geht um ein Einfamilienhaus mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, das bereits 30 Jahre alt ist, und dessen Herstellungskosten 300.000 € betragen. Um die Alterswertminderung zu berechnen, nimmt man zunächst das Verhältnis des Alters zur Gesamtnutzungsdauer: 30 Jahre geteilt durch 80 Jahre ergibt 0,375. Dies entspricht einer Altersminderung von 37,5 %.
Diese Altersminderung wird nun auf die Herstellungskosten angewendet. Das bedeutet, dass 37,5 % der 300.000 € als Wertverlust angesetzt werden, was einen Restwert von 62,5 % der ursprünglichen Herstellungskosten ergibt. Die Rechnung lautet:
300.000 € × 0,625 = 187.500 €
Der Restwert des Gebäudes nach Berücksichtigung der Alterswertminderung beträgt also 187.500 €. Das heißt, der Wert des Gebäudes hat sich aufgrund seines Alters um 37,5 % verringert, und der verbleibende Gebäudewert beträgt noch 187.500 €.
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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
