Was zählt zu den Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV?
§ 32 ImmoWertV definiert Bewirtschaftungskosten als regelmäßige Aufwendungen für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung, die nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt sind.
Zu den Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV zählen insbesondere:
- Verwaltungskosten:
Kosten für Verwaltung, Aufsicht und Geschäftsführung. - Instandhaltungskosten:
Aufwendungen, die langfristig erforderlich sind, um das Ertragsniveau der Immobilie zu erhalten. - Mietausfallwagnis:
Berücksichtigt das Risiko von Mietrückständen und vorübergehendem Leerstand. - Betriebskosten:
Sie werden berücksichtigt, soweit sie nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt sind.
Wie beeinflussen Bewirtschaftungskosten die Ertragswertverfahren Berechnung?
Die Berechnungslogik ist klar. Nach § 31 ImmoWertV ergibt sich der jährliche Reinertrag aus:
Jährlicher Reinertrag = jährlicher Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
Steigen die angesetzten Bewirtschaftungskosten bei ansonsten gleichen Annahmen, sinkt folglich der Reinertrag.
Dieser Reinertrag ist eine zentrale Größe des Ertragswertverfahrens. Nach § 27 ImmoWertV fließen darüber hinaus unter anderem Bodenwert, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz in die Wertermittlung ein.
Welche Modellansätze gelten für Bewirtschaftungskosten?
Für die Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV enthält Anlage 3 konkrete Modellansätze. Bei Wohnnutzungen werden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf Basis vorgegebener Werte angesetzt. Die Ausgangswerte für Verwaltung und Instandhaltung sind jährlich anhand des Verbraucherpreisindex anzupassen.
Beim Mietausfallwagnis nennt Anlage 3:
- 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung
- 4 % bei reiner beziehungsweise gemischter gewerblicher Nutzung
Für gewerbliche Nutzungen beträgt der Modellansatz für Verwaltungskosten 3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags.
Bei den Instandhaltungskosten unterscheidet die Verordnung zudem nach Art der gewerblichen Nutzung.
Ein pauschaler Bewirtschaftungskosten-Satz von beispielsweise 20 % gilt daher nicht generell.
Entscheidend sind Nutzungsart, Bewertungsmodell und die zum Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Ansätze.
Fazit
Bewirtschaftungskosten sind ein zentraler Bestandteil der Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren. Entscheidend ist jedoch nicht allein ihre Höhe. Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht gedeckte Betriebskosten müssen methodisch zum verwendeten Bewertungsmodell passen.
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