Die wichtigsten Anwendungsfälle der ImmoWertV einfach erklärt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beinhaltet die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Berechnung des Wertes von Immobilien und Grundstücken. Sie definiert verschiedene Verfahren der Bewertung. Im Mittelpunkt der Anwendungsfälle der ImmoWertV stehen das Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und die Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Welche Anwendungsfälle regelt die ImmoWertV?

Die seit 1. Januar 2022 aktualisiert vorliegende Verordnung sorgt dafür, dass die Wertermittlungsverfahren deutschlandweit mit objektiven und einheitlichen Maßstäben umgesetzt werden. Alle, die in Deutschland Immobilien bewerten, müssen sich an die ImmoWertV halten. Dazu gehören Makler, Gutachter, Sachverständige, Banken und Versicherungen. Auch die Gutachterausschüsse müssen die ImmoWertV verbindlich anwenden. Mit den in der Verordnung festgehaltenen Aspekten wird die Kalkulation von Immobilienwerten geregelt. Das betrifft nicht nur die Wertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, sondern auch von Grundstücken, die zur Bebauung vorgesehen sind.

Bauerwartungsland

Was ist wichtig beim Bauerwartungsland?

Wie es der Begriff schon sagt, handelt es sich beim Bauerwartungsland um ein oder mehrere Grundstücke, auf denen eine Bebauung zu erwarten ist. Es ist aber noch nicht verbindlich festgelegt, ob und wann eine Bebauung tatsächlich umgesetzt wird.

Definition Bauerwartungsland nach §5 Abs. 2 ImmoWertV

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen Entwicklung des städtebaulichen Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

Bauerwartungsland und Wertermittlung

Ist ein Grundstück als Bauerwartungsland ausgewiesen, ist das keine automatische Garantie für eine Wertsteigerung. Für die Wertermittlung müssen verschiedene Dokumente und deren aktueller sowie zukünftig zu erwartender Stand berücksichtigt werden: Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Vorhaben- und Erschließungsplan. Auch die Planungsabsichten der Gemeinde und Planungen außerhalb der Bauleitplanung, wie zum Beispiel Stadtentwicklungspläne, fließen in die Bewertung ein. Die nächsthöhere Stufe des Bauerwartungslandes ist das Rohbauland.

Rohbauland

Was bedeutet Rohbauland?

Rohbauland umschreibt den Zustand eines Grundstücks, bei dem die Gemeinde einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan stattgegeben hat, beziehungsweise erlaubt hat, die nächsten Schritte zur Bebauung zu gehen. Die Erschließung des Gebiets muss noch nicht erfolgt sein.

Definition Rohbauland nach §5 Abs. 3 ImmoWertV

Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30,33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Wichtig bei der Wertermittlung von Rohbauland ist unter anderem der Umfang der noch fehlenden Erschließung und Bodenordnung.

Normalherstellungskosten

Was gehört zu den Normalherstellungskosten?

Ist die Bebauung einer Fläche sicher und umgesetzt, müssen zur Ermittlung des Sachwertes des Gebäudes die Normalherstellungskosten herangezogen werden. Gehen diese nicht aus den Planungsunterlagen hervor, müssen nach §21 Abs.4 ImmoWertV historische Normalherstellungskosten ermittelt werden. Diese sind in Baukostentabellen zu finden. Die Normalherstellungskosten sind die durchschnittlichen Baukosten, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Fläche gelten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.