Angebotspreise für Immobilien im Februar 2026

Wie entwickeln sich die Angebotspreise für Immobilien in Deutschland 2026 aktuell? Mit unserem neuen Metropolencheck analysieren wir monatlich die Entwicklung der Angebotsmieten und Angebotspreise in den Top-8-Metropolen Deutschlands - auf Basis der aktuellen Daten aus GeoMap by Real Estate Pilot AG. Damit schaffen wir Transparenz in einem Markt, der sich zunehmend differenziert und regional unterschiedlich entwickelt.

Unterschiede zwischen den Metropolen im Detail

Die aktuellen Daten zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Städten, sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. München bleibt unangefochten die teuerste Metropole, sowohl bei Kauf- als auch Mietpreisen, insbesondere im Neubau (Ø 11.430 €/m² im Neubau). Damit setzt München weiterhin den klaren Preisanker im deutschen Markt. Auch Stuttgart bewegt sich auf einem hohen Preisniveau, wenn auch unterhalb von München. In beiden Städten zeigt sich eine klare Differenz zwischen Bestand und Neubau (in Stuttgart rund +75 % Preisunterschied zwischen Bestand und Neubau). Das unterstreicht die aktuell hohen Kosten und Preisniveaus im Neubausegment. Auffällig: Trotz hoher Preise bleibt die Nachfrage stabil, insbesondere im Mietsegment (z. B. nur Ø 15 Tage Angebotsdauer im Mietbestand in München).

Berlin bleibt auf einem hohen Preisniveau mit stabiler Nachfrage – sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment (Ø 5.559 €/m² im Bestand). Leipzig liegt preislich weiterhin deutlich darunter (Ø 3.091 €/m² im Bestand), zeigt aber eine solide und stabile Marktdynamik. Gerade im Mietsegment wird in beiden Städten eine konstante Nachfrage sichtbar (Angebotsdauer im Mietbestand: Berlin Ø 18 Tage, Leipzig Ø 22 Tage). Die kurzen Vermarktungszeiten deuten auf einen weiterhin angespannten Mietmarkt hin. Während Berlin ein etablierter Hochpreisstandort ist, bietet Leipzig weiterhin Entwicklungspotenzial. Das zeigt, dass sich insbesondere Käufer im niedrigeren Preissegment selektiver verhalten.

Frankfurt und Hamburg gehören weiterhin zu den hochpreisigen Märkten, insbesondere im Neubau (Hamburg Ø 9.431 €/m², Frankfurt Ø 8.281 €/m²). Gleichzeitig zeigt sich hier eine überdurchschnittlich lange Angebotsdauer, vor allem bei Neubauprojekten. Die Kombination aus hohem Preisniveau und langer Vermarktungsdauer deutet darauf hin, dass die Zahlungsbereitschaft der Käufer an Grenzen stößt. Gerade im Neubausegment zeigt sich zunehmend eine Diskrepanz zwischen Preisvorstellungen der Anbieter und der tatsächlichen Nachfrage. Projekte bleiben länger im Markt, Verkaufsprozesse verzögern sich und Preisanpassungen werden wahrscheinlicher.

Köln und Düsseldorf bewegen sich im stabilen Mittelfeld der Metropolen. Die Preisniveaus sind gefestigt, ohne extreme Ausschläge nach oben. Die Vermarktungsdauer bleibt vergleichsweise moderat (z. B. nur Ø 12 Tage im Mietbestand in Köln). Das spricht für ein insgesamt ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage in diesen Märkten. Anders als in den Top-Preis-Märkten scheinen hier die Preisniveaus noch stärker zur tatsächlichen Zahlungsfähigkeit der Nachfrage zu passen. Dadurch bleiben Vermarktungsprozesse effizienter und Marktbewegungen verlaufen weniger volatil. Gerade für Projektentwickler und Investoren bieten diese Standorte aktuell eine höhere Planungssicherheit.

Angebotspreise für Immobilien in Deutschland im Überblick

Warum Angebotspreise ein wichtiger Frühindikator sind

Die dargestellten Werte basieren auf Angebotspreisen, nicht auf tatsächlichen Transaktionspreisen. Das bedeutet: Angebotspreise zeigen die aktuellen Erwartungen im Markt. Sie reagieren schneller auf Marktveränderungen als Abschlusspreise. Sie liefern frühzeitig Hinweise auf Trends und Marktbewegungen. Gerade in der aktuellen Phase ist die Differenz zwischen Angebots- und Transaktionspreisen ein entscheidender Faktor für Investoren, Projektentwickler und Makler.

Aktuelle Analysen zeigen jedoch, dass sich beim Kauf von Eigentumswohnungen der Verhandlungsspielraum zuletzt wieder verringert hat – die Differenz zwischen Angebot und Abschluss wird in Teilen des Marktes kleiner. Ein Hinweis darauf, dass sich Angebot und Nachfrage in bestimmten Segmenten wieder annähern.