Alterswertminderung einer Immobilie: Was wird berücksichtigt?
Die Alterswertminderung einer Immobilie berücksichtigt, dass ein Gebäude nur für einen begrenzten Zeitraum wirtschaftlich nutzbar ist. Dafür definiert § 38 ImmoWertV einen klaren Zusammenhang: Der Alterswertminderungsfaktor nach § 38 ImmoWertV entspricht dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer.
Das reine Gebäudealter reicht jedoch nicht aus. Denn Modernisierungen oder Instandsetzungen können die wirtschaftliche Nutzungsdauer verlängern. Umgekehrt kann unterlassene Instandhaltung sie reduzieren. Diese Grundsätze ergeben sich aus § 4 ImmoWertV zu Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer.
Deshalb sollte bei der Gebäudealter-Wertermittlung immer auch der tatsächliche Objektzustand betrachtet werden.
Wie lässt sich die Alterswertminderung berechnen?
Die Grundformel ist einfach:
Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer
Die daraus abgeleitete rechnerische Alterswertminderung beträgt:
1 – Alterswertminderungsfaktor
Ein Beispiel macht die Berechnung verständlich. Angenommen, ein Einfamilienhaus besitzt eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und noch 50 Jahre Restnutzungsdauer:
50 ÷ 80 = 0,625
Damit beträgt der verbleibende Faktor 62,5 Prozent. Folglich liegt die rechnerische Alterswertminderung bei 37,5 Prozent.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser nennt die Anlage 1 der ImmoWertV zur Gesamtnutzungsdauer einen Modellansatz von 80 Jahren. Für Bürogebäude sind beispielsweise 60 Jahre vorgesehen.
Wer die Restnutzungsdauer einer Immobilie berechnen möchte, muss jedoch zusätzlich objektindividuelle Besonderheiten berücksichtigen.
Alterswertminderung im Sachwertverfahren
Die Alterswertminderung ist ein zentraler Schritt innerhalb des Sachwertverfahrens. Nach § 36 ImmoWertV werden die durchschnittlichen Herstellungskosten mit Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor multipliziert.
Für eine belastbare Bewertung sind daher insbesondere vier Angaben entscheidend:
- Gesamtnutzungsdauer
- Restnutzungsdauer
- Zustand und Modernisierungen
- relevante Bewertungsparameter des Sachwertverfahrens
Damit ist die Alterswertminderung kein isolierter Abschlag. Vielmehr ist sie Teil einer systematischen Wertermittlung. Einen Überblick über die weiteren Berechnungsschritte bietet das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung.
Fazit
Wer die Alterswertminderung berechnen will, sollte Gebäudealter und Restnutzungsdauer klar unterscheiden. Während das Alter rechnerisch aus Baujahr und Bewertungsstichtag folgt, kann sich die Restnutzungsdauer durch den tatsächlichen Gebäudezustand verändern. Deshalb verbessert eine strukturierte und nachvollziehbare Berechnung die Qualität der Immobilienbewertung. Digitale Immobilienrechner wie ImmoProQ können dabei unterschiedliche Berechnungen und Szenarien zentral abbilden und vergleichbar machen.
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