Nach § 7 EStG können Gebäude in der Regel linear abgeschrieben werden. „Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen). Die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts.“ Der Abschreibungssatz beträgt dabei:
- 2,5 % pro Jahr für vor 1925 fertiggestellte Gebäude,
- 2,0 % für Gebäude ab 1925,
- und seit 2023 3,0 % für neue Wohngebäude.
Alternativ erlaubt § 7 Abs. 5a EStG bei Neubauten eine degressive AfA mit 5 % jährlich – allerdings nur für bestimmte Zeiträume und Baujahre. Sonderabschreibungen etwa nach §§ 7b, 7h oder 7i EStG ermöglichen zusätzliche steuerliche Vorteile für geförderte Objekte oder Baudenkmäler. Entscheidend ist: Die Abschreibung gilt nur für den Gebäudewert, nicht für das Grundstück.
Wie wird die AfA berechnet?
Die AfA-Berechnung läuft in drei Schritten ab:
- AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln: Nur der Gebäudeanteil des Kauf- oder Herstellungswerts ist abschreibbar. Bei bebauten Grundstücken muss der Kaufpreis daher aufgeteilt werden – z. B. mithilfe von Bodenrichtwerten oder der Arbeitshilfe des BMF. Auch anschaffungsnahe Nebenkosten wie Notar oder Maklerprovision werden anteilig zugerechnet.
- AfA-Satz bestimmen: Abhängig vom Baujahr und Nutzungsart gelten gesetzlich vorgegebene Sätze (2–3 % linear, 5 % degressiv). Bei Nutzung von Sonderabschreibungen oder bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer können höhere Abschreibungen angesetzt werden.
- Jährliche Abschreibung berechnen: Die Bemessungsgrundlage wird mit dem AfA-Satz multipliziert. Im Jahr der Anschaffung erfolgt die Berechnung zeitanteilig ab Monat der Nutzung (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).
Beispiel: Eine Immobilie wird für 1.000.000 Euro gekauft. 300.000 Euro entfallen auf das Grundstück, 700.000 Euro auf das Gebäude. Mit 2 % AfA können jährlich 14.000 Euro abgeschrieben werden.
Relevanz für Investoren und Projektentwickler
AfA beeinflusst Liquidität, Steuerlast und Rendite. Besonders in den ersten Jahren führen hohe Abschreibungsbeträge zu steuerlichen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Wer planmäßig investiert, achtet deshalb gezielt auf AfA-relevante Faktoren: Baujahr, Nutzungsart, potenzielle Sonder-AfA.
Auch ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann sich lohnen: Wird z. B. ein Altbau als nur noch 20 Jahre nutzbar eingeschätzt, steigt die jährliche AfA auf 5 %.
TeamProQ & Co.: Wie helfen GIS-Daten bei der AfA-Berechnung?
Geografische Informationssysteme (GIS) und andere digitale Tools helfen dabei, wichtige Daten rund um Grundstückswerte, aktuelle Marktpreise oder Gebäudealter präzise und effizient zu erfassen. Die korrekte Zuordnung der Werte von Grundstück und Gebäude, welche für die AfA entscheidend ist, erfolgt dabei automatisiert. Das neue Wachstumschancengesetz bietet Investoren nochmals erweiterte Möglichkeiten zur Immobilienabschreibung.
Moderne Plattformen verknüpfen GIS mit AfA-Rechnern und simulieren steuerliche Auswirkungen in Echtzeit. Das spart Zeit, senkt Fehlerquoten und verbessert Investitionsentscheidungen.
TeamProQ berücksichtigt diese Neuerungen bereits und unterstützt Eigentümer dabei, steuerliche Vorteile bestmöglich zu realisieren. Ausführliche Informationen erhalten Sie dazu im Beitrag „Optimal abschreiben im Wohnungsbau mit TeamProQ“.
Fazit
Die Absetzung für Abnutzung für Gebäude ist ein komplexes, aber entscheidendes Thema für die Immobilienwirtschaft. Sie beeinflusst Cashflow, Rendite und Strategien in der Immobilienbranche maßgeblich. Mit der richtigen Strategie und einer geschickten Nutzung von verfügbaren Daten (etwa über GIS) ermöglicht es Immobilienprofis, Abschreibungen optimal zu berechnen und die steuerlichen Spielräume voll auszuschöpfen und somit profitabel in Immobilien zu investieren.
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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
