Abschreibung einfach erklärt: Was gilt bei vermieteten Immobilien?
Sobald eine Immobilie vermietet wird, darf sie über die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich abgesetzt werden. Gesetzlich geregelt ist dies in § 7 Abs. 4 EStG:
„Bei einem Gebäude, das Wohnzwecken dient und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden ist, beträgt die Abschreibung zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Für Altbauten vor 1925 liegt der Satz bei 2,5 Prozent.“
Wichtig: Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes lassen sich so über mehrere Jahre steuerlich geltend machen, nicht jedoch das Grundstück.
Was ist der Unterschied zwischen Abschreibung und Absetzen bei Immobilien?
Abschreibung bedeutet, dass die Kosten einer Immobilie über mehrere Jahre steuerlich verteilt werden. Beim Absetzen hingegen werden Ausgaben sofort und vollständig im Jahr der Zahlung steuerlich berücksichtigt.
Abschreibung vermieteter Immobilien: Steuerliche Vorteile effektiv nutzen
Die Abschreibung erfolgt meist linear über eine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren, abhängig vom Baujahr und Gebäudetyp (§ 7 EStG). Seit 2023 wurden zur Wohnraumförderung zusätzliche Sonder- und degressive Abschreibungsmöglichkeiten eingeführt, die Investitionen bis 2029 attraktiv machen. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind ebenfalls als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Die Bemessungsgrundlage der AfA ergibt sich aus dem Kaufpreis oder den Herstellungskosten inklusive aller relevanten Nebenkosten, abzüglich des Grundstückswerts. Durch Gutachten lässt sich unter Umständen eine verkürzte Nutzungsdauer erreichen, wodurch jährliche Abschreibungen steigen. Insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien gelten gesonderte Regelungen, etwa höhere Abschreibungssätze für Sanierungen.
Wichtig: Beim Verkauf endet die Abschreibung für den Verkäufer, während Käufer mit einem neuen Abschreibungszyklus starten.
Digitale Tools: Wie TeamProQ & Co. Arbeitsschritte vereinfachen
Mithilfe geografischer Informationssysteme (GIS) und digitaler Tools können relevante Daten wie Grundstückswerte, Marktpreise und Baujahre präzise ermittelt werden. Die wichtige Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäudeanteil für die AfA-Berechnung erfolgt automatisiert.
Die Immobilienabschreibung bietet Investoren steuerliche Vorteile, die durch das Wachstumschancengesetz weiter verbessert wurden. Digitale Tools wie TeamProQ berücksichtigt diese Neuerungen bereits und hilft Immobilieneigentümern dabei, ihre Steuervorteile bestmöglich auszuschöpfen. Weitere Informationen zu den aktuellen Möglichkeiten und zur Unterstützung durch TeamProQ finden Sie in unserem Blogbeitrag „Optimal abschreiben im Wohnungsbau mit TeamProQ“.
Auch Sonderfälle wie Denkmalschutz oder energetische Sanierungen lassen sich dadurch rechtssicher dokumentieren. Immobilienprofis profitieren dadurch von höherer Transparenz und deutlich weniger Fehlern.
Abschreibung nutzen – aber mit System
Die Abschreibung einer vermieteten Immobilie ist ein wertvoller Hebel für die Rendite. Entscheidend ist jedoch, dass alle zugrunde liegenden Werte – insbesondere die Bruttogrundfläche im Sachwertverfahren – fachgerecht ermittelt werden.
Egal ob als Makler, Investor oder Eigentümer: Nutzen Sie gesetzliche Spielräume, arbeiten Sie dokumentationssicher und integrieren Sie moderne Tools. Für professionelle Bewertungen und steuerliche Einschätzungen empfiehlt sich ein erfahrener Immobilienexperte.
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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
