Welche Abschreibung gilt?
Die gesetzliche Grundlage bildet die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG. Wichtig ist zunächst die Bemessungsgrundlage: Abgeschrieben wird grundsätzlich der Gebäudeanteil, nicht der Wert des
Grund und Bodens. Bei einem Immobilienkauf muss der Gesamtkaufpreis deshalb entsprechend aufgeteilt werden.
Für viele Gebäude gelten folgende lineare AfA-Sätze:
- 3 % pro Jahr
bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. - 2 % pro Jahr
bei Gebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022. - 2,5 % pro Jahr
bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden.
Dadurch ergibt sich je nach Gebäude eine unterschiedliche steuerliche Nutzungsdauer. Zugleich können Sonderregelungen oder eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer das Ergebnis verändern.
Degressive AfA für Immobilien: Wann sind 5 % möglich?
Für bestimmte neue Wohngebäude bietet die degressive AfA für Immobilien eine zusätzliche Möglichkeit. Nach § 7 Abs. 5a EStG werden dabei 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben.
Begünstigt können insbesondere Wohngebäude sein, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 beginnt. Für Erwerber gelten zusätzliche Voraussetzungen, unter anderem zum Zeitpunkt des Vertrags und zum Erwerb im Jahr der Fertigstellung.
Der Vorteil liegt vor allem am Anfang: Da sich die 5 % auf den verbleibenden Buchwert beziehen, fallen die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren vergleichsweise hoch aus. Anschließend kann ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoll werden.
Mehr zu den gesetzlichen Änderungen finden Sie bei der degressiven AfA im Wohnungsbau.
Nutzungsdauer einer Immobilie: Abschreibung individuell anpassen
Nicht immer bildet die typisierte Nutzungsdauer den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes passend ab. Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes beschreibt den Zeitraum, in dem die Immobilie voraussichtlich entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann.
Ist dieser Zeitraum nachweislich kürzer, kann § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere jährliche AfA ermöglichen. Allerdings muss die verkürzte Nutzungsdauer nachvollziehbar belegt werden. Der Bundesfinanzhof stellt klar, dass dafür verschiedene sachverständige Methoden zulässig sein können. Relevant sind beispielsweise: technischer Verschleiß und Gebäudezustand, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Einschränkungen der Nutzung.
Damit wird die Nutzungsdauer einer Immobilie für die Abschreibung zu einem wichtigen Prüfpunkt. Wie die verbleibende Nutzungszeit ermittelt wird, zeigt die Restnutzungsdauer einer Immobilie.
Fazit
Bei der Abschreibung einer Immobilie gibt es nicht immer nur einen möglichen Rechenweg. Neben der linearen AfA kann bei geeigneten Neubauten die degressive Abschreibung interessant sein. Zudem kann eine belegte kürzere tatsächliche Nutzungsdauer die jährliche AfA verändern. Deshalb sollten Investoren die Abschreibung bereits vor dem Ankauf oder bei der Projektkalkulation berücksichtigen. So werden steuerliche Effekte transparent und verschiedene Investitionsszenarien lassen sich besser vergleichen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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